Eerder uitspraak rechtbank

Het had op de weg van verkoper gelegen om de bestemming te controleren voordat hij het appartement te koop aanbood. Dat ook de door verkoper ingeschakelde makelaar heeft verzuimd de bestemming te controleren, ligt in de risicosfeer van verkoper.

Het betoog van verkoper dat de [adres 2] als woonruimte kan worden gebruikt op grond van het overgangsrecht van het huidige bestemmingsplan, slaagt niet. Het is maar de vraag of op grond van het overgangsrecht inderdaad bewoning is toegestaan. Daarnaast laat de mogelijkheid om de [adres 2] feitelijk te bewonen, de bestemming als bedrijfsruimte onverlet. Met die bestemming is het appartement aanzienlijk minder waard dan de overeengekomen koopprijs.

Er is dus sprake van non-conformiteit. Een onroerende zaak die is verkocht als woning terwijl bewoning op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan, bezit immers niet de eigenschappen die de koper mocht verwachten. Daarom hebben kopers de koopovereenkomst [adres 2] op goede gronden buitengerechtelijk ontbonden.

Omdat verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst [adres 2] , is hij als gevolg van de ontbinding van die overeenkomst de overeengekomen boete van 10% van de koopprijs (€ 40.000,-) verschuldigd. De rechter matigt dit vervolgens met 50%.

Hoger beroep

Koopovereenkomst

Kopers hebben gesteld dat zij ervan uit mochten gaan dat het appartement een woonbestemming had omdat het in de advertentie op Funda, de verkoopbrochure en de koopovereenkomst als parterre, respectievelijk benedenwoning is omschreven. Die omschrijving kan echter niet worden uitgelegd als een toezegging van verkoper dat het gebruik als woning in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Met die omschrijving is alleen de feitelijke staat van het appartement aangegeven. Dat het een benedenwoning betreft, laat onverlet dat ingevolge artikel 6.1 de op het appartement rustende publiekrechtelijke beperkingen voor risico van kopers komen.

Hof wijkt af van rechtbank

Volgens kopers kan niet aan hen worden tegengeworpen dat zij geen onderzoek hebben gedaan naar de publiekrechtelijke bestemming van de [adres 2] , omdat op grond van de advertentie op Funda, de verkoopbrochure en de uiterlijke verschijningsvorm van de [adres 2] voor kopers geen aanleiding bestond om aan deze bestemming van het appartement te twijfelen. Zij stellen dat het op de weg van verkoper had gelegen om het bestemmingsplan te controleren voordat hij de [adres 2] als woning te koop aanbood. De rechtbank heeft dit verweer gehonoreerd. Naar het oordeel van het hof is daarmee een te ruime toepassing gegeven aan artikel 6:248 lid 2 BW, gelet op de omstandigheden van het geval.

Zelf raadplegen

Het gaat dus om een geval waarin noch de verkoper, noch de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van de publiekrechtelijke beperking op de hoogte was. Ook staat vast dat de bestemming van de [adres 2] eenvoudig kan worden achterhaald door het bestemmingsplan te raadplegen. Zoals hiervoor is overwogen, is het uitgangspunt bij artikel 6.2 van de koopovereenkomst dat een informatieachterstand van de koper zoveel mogelijk moet worden opgeheven. Daarom komen publiekrechtelijke beperkingen die voortvloeien uit een besluit dat specifiek tot de verkoper is gericht, voor zijn risico; van de koper kan immers niet worden verwacht dat hij van zo’n besluit op de hoogte is. Voor publiekrechtelijke beperkingen die even gemakkelijk door de verkoper als door de koper kunnen worden achterhaald, zoals een bestemming op grond van het bestemmingsplan, legt artikel 6.1 het risico echter bij de koper.

Beslissing

Het hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank en stelt de verkoper in het gelijk. Kopers dienen alsnog af te nemen.

Bron: Rechtspraak.nl