De verkopers hebben gebruik gemaakt van de diensten van een makelaar voor de verkoop van hun woning. De makelaar heeft X ingeschakeld om de woning in te meten en een meetcertificaat te maken. De kopers hebben de woning gekocht van de verkopers.

Brochure

In de verkoopbrochure van de makelaar en in het meetcertificaat van X, die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, is de tweede verdieping van de woning (de zolder) voor een oppervlakte van 23 m2 aangemerkt als woonoppervlak.

Verwijtbaar

De kopers stellen terecht dat de meting onjuist is en de zolder niet als woonruimte mocht meetellen. De kopers hebben gelijk dat de makelaar hierover een verwijt te maken valt. De aansprakelijkheid van de makelaaar voor deze meetfout is niet uitgesloten in de verkoopbrochure of de koopovereenkomst. De aansprakelijkheid van de makelaar is wel veel beperkter dan waarvan de kopers uitgaan. Dit wordt in het vonnis verder uitgelegd. De makelaar moet als gevolg van de meetfout een bedrag van € 5.000,- vergoeden aan de kopers.

NEN

In het meetcertificaat van X staat dat gemeten is conform NEN 2580 (hierna: de Meetinstructie). In het meetcertificaat staat een beknopte uitleg van de gehanteerde begrippen en het meettechnisch kader. In die uitleg staat onder meer dat een ruimte als ‘overige inpandige ruimte’ moet worden aangemerkt (en dus niet meetelt als woonruimte):
‘indien een van de onderstaande gevallen geldt:

• Het hoogste punt tussen 1,50 meter en 2 meter hoog is;
• Het hoogste punt hoger dan 2 meter is, maar het aaneengesloten oppervlakte hoger dan 2m kleiner is dan 4 m2;
• De ruimte(n) bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte(n), bijvoorbeeld een fietsenstalling, een garage of een niet te belopen zolder;
• Er is sprake van een bergzolder dat wil zeggen een zolder die alleen toegankelijk is met een niet vaste trap en/of een zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan één vierkante meter).

In twijfelgevallen worden de ruimten gerekend als woonruimte. (…).’

Geen beperking

Omdat in dit geval sprake is van een meetfout, waarbij de Meetinstructie op twee onderdelen (evident) onjuist is toegepast waardoor 23m2 ten onrechte als woonoppervlak is aangemerkt, is de aansprakelijkheidsbeperking in de maatvoeringsclausule hierop niet van toepassing. Het gaat hierbij niet om een ondergeschikte afwijking die zich bij een juiste toepassing van de Meetinstructie kan voordoen.

Overwegingen rechter

Lager bod

De rechtbank vindt het aannemelijk dat de kopers de koopprijs op een lager bedrag hadden uit onderhandeld als zij als argument hadden kunnen gebruiken dat de ruimte op de tweede verdieping niet als woonruimte kan worden aangemerkt, tenzij het plafond wordt verhoogd (en er meer daglichttoetreding wordt gerealiseerd) en de woning zonder deze aanpassing 23m2 minder aan woonoppervlak had (136 m2 in plaats van 158 m2). De woning stond al meer dan zeven jaar te koop en de makelaar hebben niet aangevoerd dat er meerdere geïnteresseerden voor de woning waren. Het is dus waarschijnlijk dat de verkopers de woning ook hadden verkocht voor een (enigszins) lagere koopprijs.

Geen evenredige aftrek verbouwingskosten

De rechtbank volgt de kopers echter niet in hun stelling dat de koopprijs dus met een bedrag gelijk aan de kosten voor het verhogen van het plafond (€ 25.556,46) zou zijn verminderd. De kopers waren namelijk niet bekend met de hoogte van deze kosten tijdens het doen van hun bod. Daarbij is het niet evident dat de onderhandelingen dan tot een evenredige verlaging van de koopprijs hadden geleid.

Schatten

De rechtbank zal daarom de schade schatten, zoals ook subsidiair is gevorderd door de kopers. Bij deze schatting weegt de rechtbank mee dat de kopers hebben erkend dat de bestaande stahoogte toereikend was voor het feitelijk gebruik van de tweede verdieping als slaap- en badkamers. De korting op de koopprijs die de kopers hadden kunnen uitonderhandelen als de meetfout niet zou zijn gemaakt, heeft dus alleen betrekking op het feit dat de zolder niet mocht meetellen in het aantal gekochte meters woonoppervlak.
...
Gelet op deze omstandigheden, gaat de rechtbank ervan uit dat partijen - de meetfout weggedacht - in hun onderhandelingen op een koopprijs van € 840.000 zouden zijn uitgekomen. Het verschil tussen de betaalde koopprijs van € 845.000 met de meetfout (woonoppervlak 158 m2) en de hypothetische koopprijs van € 841.000 zonder de meetfout (woonoppervlak 136 m2) schat de rechtbank dus op een bedrag van € 5.000.

Beslissing

...
De makelaar moet de kopers €5.000 vergoeden.

Bron: Rechtspraak.nl