Wel/ geen contractuele boete (10% koopsom) bij niet afnemen woning

Casus relatie A

Bij de beoordeling of de boete gematigd moet worden, neemt de rechtbank het volgende in aanmerking:

• de bepaling dat 10% van de koopsom als boete verschuldigd is in geval van ontbinding ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming, is in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren gebruikelijk en vrij algemeen bekend,
• door koper is gesteld – en dit is niet door verkoper gemotiveerd betwist – dat zij daadwerkelijk inspanningen hebben gepleegd om aan hun verplichtingen te voldoen,
• Verkoper heeft de woning op 1 juli 2021 voor € 725.000,00 aan een derde geleverd, ongeveer twee maanden na de datum van beoogde levering aan koper,
• uit de stellingen van verkoper en uit de overgelegde producties kan niet worden afgeleid dat verkoper, afgezien van de kosten voor verhaal van de contractuele boete, schade heeft geleden,
• het gaat hier om de koop en verkoop van een woning tussen consumenten, waarbij doorgaans een hypothecaire geldlening gesloten zal worden om de woning te financieren, maar het niet voor de hand ligt dat ook een verschuldigde boete van (in dit geval) € 72.500,00 uit liquide middelen betaald kan worden of eenvoudig met een lening gefinancierd kan worden.

Schade aan zijde verkoper

Gezien de schade aan de zijde van verkoper beperkt is gebleven, omdat zij het huis binnen korte termijn aan een derde heeft kunnen verkopen, heeft zij slechts een beperkt belang bij de instandhouding van de volledige verbeurde boete. Daarentegen hebben kopers, gezien hun financiële situatie, een zwaarwegend belang bij de matiging van de boete (..). Dat alles betekent dat in dit geval toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt. De rechtbank zal een bedrag van € 18.125,00 aan boete toewijzen, namelijk 1/4 van de overeengekomen boete. Indachtig het feit dat verkoper het huis tegen dezelfde prijs heeft kunnen verkopen, komt dit bedrag de rechtbank billijk voor.

================================================================================
Casus relatie B

De woning wordt voor € 56.000,- meer verkocht aan derden. Verkoper stelt dat hij door de tekortkoming van [B] schade heeft geleden ter hoogte van in totaal € 127.627,17.

De rechtbank overweegt dat verkoper voldoende heeft onderbouwd dat hij nadeel heeft ondervonden door de tekortkoming van [B], zowel feitelijk als financieel. Daarbij is van belang dat verkoper de woning opnieuw te koop heeft moeten zetten doordat [B] weigerde deze af te nemen. Hoewel hij bij deze verkoop een hogere koopprijs heeft ontvangen, heeft verkoper daardoor ook extra kosten gemaakt, waaronder de makelaars- en notariskosten. Daarnaast is de woning bij de tweede verkoop veel later afgenomen dan bij de verkoop aan [B] zou gebeuren, zodat verkoper langer dubbele woonlasten heeft gehad. De weigering van [B] om de woning af te nemen en het daarbij ingenomen standpunt dat het verkoper was die volgens [B] tekortschoot, heeft verder geleid tot een omvangrijk juridische geschil met bijbehorende kosten. Al met al overtreffen deze kosten het financiële voordeel dat verkoper bij de tweede verkoop heeft behaald. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat matiging van de overeengekomen boete niet klaarblijkelijk door de billijkheid wordt geëist, zodat de rechtbank het beroep op matiging zal afwijzen en de volledig gevorderde boete zal toewijzen.

Bron: Rechtspraak.nl