Contractuele boete wegens vertraagde levering woning

Koper heeft een woning van verkoper gekocht. De levering van de woning is door de notaris uitgesteld, omdat hij meende dat verkoper niet de vereiste documentatie ter beschikking had gesteld. Vanwege de te late levering stelt koper dat verkoper op basis van de koopovereenkomst een contractuele boete aan koper verschuldigd is.

Wat is er gebeurd?

Verkoper is sinds 2008 eigenaar van de woning aan het [adres] in [plaats 1]. Hij was bij aankoop van de woning gehuwd met [naam], die in Amerika woonde alwaar het huwelijk ook is voltrokken. Bij beschikking van 11 maart 2009 is de echtscheiding tussen verkoper en [naam] uitgesproken en op 3 augustus 2011 is de echtscheiding ingeschreven. Hierna is verkoper naar Iran vertrokken. Later wilde hij de woning verkopen. Op 6 februari 2020 hebben verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten. Zij zijn daarbij een koopsom van € 305.000,00 overeengekomen. Omdat verkoper in Iran verbleef, is het contact tussen koper en verkoper via zijn makelaar verlopen. Partijen hebben afgesproken dat de levering van de woning op 1 april 2020 zou plaatsvinden. De notaris heeft eerst zijn medewerking aan de levering geweigerd. De levering heeft uiteindelijk op 6 juli 2020 plaatsgevonden.

Notaris

Koper stelt dat verkoper de woning te laat heeft geleverd. De oorzaak daarvan is gelegen in het feit dat verkoper niet de juiste documentatie aan de notaris ter beschikking heeft gesteld. Het was voor de notaris vanwege het vroegere huwelijk met [naam] onduidelijk of verkoper beschikkingsbevoegd was om de woning te verkopen.
...
De notaris heeft verkoper vanwege het vroegere huwelijk met [naam] gevraagd om documentatie waaruit het op dat huwelijk toepasselijke recht volgde. Verkoper heeft zulke documenten nooit gehad en kon die dan ook niet aan de notaris overleggen. Verkoper heeft dit telefonisch aan de notaris uitgelegd en ook zijn gemachtigde heeft nog met de notaris contact opgenomen. Uiteindelijk is verkoper noodgedwongen een kortgedingprocedure gestart waarbij de rechter toestemming heeft gegeven dat het vonnis in de plaats zou treden van de vereiste medewerking van [naam] aan de levering van de woning. De notaris heeft na die vervangende toestemming aan verkoper laten weten dat de levering wel kon plaatsvinden. Het is daarom niet aan verkoper, maar aan de notaris te wijten dat de levering te laat heeft plaatsgevonden.

Risico voor rekening verkoper

Partijen zijn overeengekomen dat de levering van de woning op 1 april 2020 zou plaatsvinden. Deze verplichting uit de koopovereenkomst is verkoper niet nagekomen. Dat het ontbreken van informatie die de notaris wilde ontvangen van verkoper de oorzaak van deze te late levering zou zijn, maakt dat niet anders. Die omstandigheid komt immers in de verhouding tussen koper en verkoper voor rekening en risico van verkoper. Dit betekent dat verkoper op grond van artikel 14.1 jo. 14.3 van de koopovereenkomst als nalatige partij in principe de contractuele boete aan koper verschuldigd is, als koper hem daarvoor in gebreke heeft gesteld. Koper heeft voldoende onderbouwd dat zij voor de te late levering een ingebrekestelling aan zowel de makelaar, de notaris als het huisadres van verkoper heeft gestuurd (productie 6 tot en met 9 bij de akte tot het in het geding brengen van producties). Ondanks dat verkoper in Iran verbleef, heeft hij via zijn makelaar van die ingebrekestelling kennis kunnen nemen. Verkoper is dus in principe de contractuele boete van € 30.500,00 aan koper verschuldigd, tenzij het beroep op overmacht slaagt.

Geen overmacht

Verkoper heeft voor het eerst ter zitting gesteld dat hij door een overmachtssituatie de woning niet tijdig heeft kunnen leveren. Koper heeft betwist dat hiervan sprake is: het lag op de weg van verkoper om de documentatie op orde te hebben en dat had hij blijkbaar niet, wat voor zijn rekening komt. Niet is gebleken dat verkoper na het verzoek van de notaris bijvoorbeeld niet eerder om vervangende toestemming had kunnen vragen, of andere stappen had kunnen ondernemen. Daar was toen nog genoeg tijd voor. Gelet op deze gemotiveerde betwisting en het feit dat er tussen het eerste verzoek van de notaris en de leverdatum nog ruim zes weken zaten, heeft verkoper onvoldoende onderbouwd dat sprake was van overmacht, zodat dit beroep wordt afgewezen.

De beslissing

De rechtbank veroordeelt verkoper om aan koper te betalen een bedrag van € 30.500,00.

Bron: Rechtspraak.nl