Op 5 juli 2021 heeft de taxateur de woning getaxeerd. In het taxatierapport van 13 juli 2021 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“Marktwaarde: € 382.000,-, zegge: driehonderdtweeentachtigduizend euro
 Marktwaarde exclusief Zelf Aangebrachte Voorzieningen” zegge: driehonderdveertigduizend euro"

Foutje

Op 5 augustus 2021 hebben eigenaren het volgende bericht van de taxateur gekregen:
“Bij het opstellen van het taxatierapport van uw woning is helaas iets niet goed gegaan. De waarde van de door u aangebrachte verbeteringen is door een typefout te hoog gewaardeerd. De marktwaarde van de woning exclusief de aangebrachte verbeteringen moet zijn € 370.000,-- en geen € 340.000,--.

W. is op de hoogte van deze omissie en zal met u contact opnemen.”

Reactie Woningstichting (W.)

Op 13 augustus 2021 schrijft W., voor zover hier van belang, het volgende:

“Helaas is er door de taxateur een fout gemaakt bij de waardering van de verbeteringen. Wij begrijpen dat dit (ook) voor u erg vervelend is.

Detaxateur heeft de waardestijging ten gevolge van de verbeteringen gewaardeerd op € 42.000,- in plaats van € 12.000,-. Dat is derhalve 3,5 maal zoveel. U wist en weet als geen ander om welke verbeteringen het gaat. U heeft ze immers zelf aangebracht, althans laten aanbrengen.

De fout, c.q. vergissing, van taxateur moet voor u dus kenbaar zijn geweest. Dit impliceert dat voor u ook kenbaar moet zijn geweest dat het aanbod van W. op deze fout, c.q. vergissing, was gebaseerd.
(…)
W. is, gezien het vorenstaande, niet bereid om af te wijken van de taxatie waarbij de waardestijging ten gevolge van de verbeteringen zijn gewaardeerd op € 12.000,-.”

Beoordeling

Uitgangspunt is dat uit het taxatierapport volgt dat de marktwaarde van de gehele woning is getaxeerd op € 382.000,-. In het taxatierapport is eveneens te lezen dat de marktwaarde van de gehele woning zónder de door huiseigenaren zelf aangebrachte verbeteringen is getaxeerd op € 340.000,-. De kantonrechter is van oordeel dat huiseigenaren hier gerechtvaardigd uit mochten afleiden dat de zelf aangebrachte verbeteringen door de taxateur zijn gewaardeerd op € 42.000,-. Van een kenbare vergissing is dan ook geen sprake. Het volgende is daartoe redengevend.

Allereerst is van belang dat de getaxeerde waarde van € 42.000,- in het taxatierapport in het geheel niet is uitgewerkt. In het rapport zijn enkel de marktwaarden van de woning met én zonder zelf aangebrachte verbeteringen vermeld. De taxateur heeft geen toelichting gegeven hoe hij tot het verschil van € 42.000,- voor de zelf aangebrachte verbeteringen is gekomen. Het bedrag van € 42.000,- is op geen enkele wijze cijfermatig of anderszins onderbouwd. Door een objectieve lezing van het taxatierapport was het dan ook niet kenbaar dat het een vergissing betrof.

Investerering niet gelijk aan waardestijging

Voor de vraag of de genoemde taxatiewaarde met zelf aangebrachte verbeteringen voor als eigenaren wel als vergissing kenbaar had moeten zijn, is van belang of huiseigenaren een bedrag van € 42.000,- mochten verwachten als redelijke en gangbare waarde voor de zelf aangebrachte verbeteringen. W. heeft in dat kader aangevoerd dat huiseigenaren hadden moeten weten dat het een vergissing betrof, omdat zij als geen ander weten welke veranderingen in de woning zijn aangebracht en welke kosten zij hiervoor hebben moeten maken. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Niet in geschil is dat de woning is getaxeerd om de marktwaarde van de woning in het geheel te bepalen. De kosten die huiseigenaren hebben gemaakt voor de betreffende verbeteringen worden niet één op één vertaald in de stijging van de marktwaarde van de woning in het geheel. Hoewel volgens W. algemeen bekend is dat de waardestijging van een woning altijd minder is dan de investering in verbeteringen, is door haar niet onderbouwd waarom dit voor huiseigenaren als particuliere verkopers kenbaar moet zijn geweest. W. heeft haar standpunt op dit punt onvoldoende onderbouwd. Kortom, niet gebleken is waarom huiseigenaren hadden moeten inzien dat de getaxeerde waarde onterecht hoger was dan de door haar gedane investeringen.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat huiseigenaren niet hoefden te twijfelen aan de juistheid van de getaxeerde waarde van € 42.000,- en de daarop gebaseerde aangeboden terugkoopprijs van W.

Beslissing

De 'foutieve' taxatiewaarde dient gerespecteerd te worden. W. dient alsnog de €15.000 na te betalen aan de huiseigenaren (verkopers).

Bron: Rechtspraak.nl