Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt

Dit kabinet meent dat er inderdaad maatregelen nodig zijn om de woningmarkt weer vlot te trekken. De tegenstelling tussen zittende bewoners en mensen die een woning zoeken wordt namelijk steeds groter.

Overdrachtsbelasting

De verkrijging van woningen die niet bestemd zijn voor eigen gebruik (als hoofdverblijf) is belast tegen het algemene tarief van 8 procent. Het gevolg van deze maatregel is dat beleggers zwaarder worden belast bij de verkrijging van woningen die ter belegging worden aangeschaft. Met Prinsjesdag heeft dit kabinet voorgesteld om het algemene overdrachtsbelastingtarief te verhogen naar 10,4 procent. Die verhoging van het algemene tarief versterkt – voor zover dit beleggers raakt – naar verwachting het beoogde effect van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, namelijk dat de positie van koopstarters en doorstromers op de koopwoningmarkt ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers, verbetert.

Box 3 Onroerende zaken zijnde niet de eigen woningen

Dit kabinet is van plan om vanaf 2026 belasting te gaan heffen over het werkelijke rendement in box 3 (vermogensaanwasbelasting). Tot de in box 3 behorende soorten onroerende zaken betreffen woningen (met als belangrijke uitzondering de eigen woning), bedrijfspanden en gronden. Zowel het indirecte rendement (de ongerealiseerde waardeontwikkeling) als het direct rendement in de vorm van huur en pachtopbrengst zullen in het toekomstige box 3-stelsel worden belast. Tot die tijd zal het tijdelijke forfaitaire rendement voor de waardeontwikkeling van onroerende zaken over onroerende zaken in box 3 meer gaan aansluiten bij het werkelijke rendement dan eerder het geval was.

Verder wordt, vooruitlopend op het nieuwe stelsel, per 2023 de leegwaarderatio geactualiseerd waardoor de belastingheffing over het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer zal gaan aansluiten bij de praktijk.

Hervorming huurtoeslag

Dit kabinet heeft de ambitie om de toeslagen af te schaffen, zodat mensen niet meer verdwalen in de ingewikkelde regelingen of te maken krijgen met hoge terugvorderingen. In deze kabinetsperiode worden stappen gezet passend bij die ambitie door de huurtoeslag en kinderopvangtoeslag te vereenvoudigen en te hervormen. Voor de huurtoeslag wordt onder andere overgegaan op een systematiek van genormeerde huren waardoor de huurtoeslag niet langer afhangt van de betaalde huur. Het invoeren van een nieuwe inkomensafhankelijke woontoeslag, zoals aanbevolen in het rapport, waarbij de doelgroep voor toeslagen juist wordt uitgebreid past niet bij deze ambitie.

Maatregelen op het gebied van leennormen

Anders dan voorgesteld in het economenplan wil dit kabinet de LTV-limiet niet verder verlagen. Dit is ook afgesproken in het Coalitieakkoord. Om overmatige hypotheekschulden te beperken is de LTV-limiet na de kredietcrisis in stappen verlaagd tot 100 procent in 2018. De kredietrisico’s worden verder ingeperkt door onder andere de wettelijke inkomenstoets, de fiscale aflossingseis en de Nationale Hypotheek Garantie, die een vangnet biedt voor eventuele restschulden bij een gedwongen verkoop. Door verdere verkrapping van de LTV-limiet zouden kopers meer eigen vermogen moeten inleggen. Dit is met name problematisch voor koopstarters zonder overwaarde van een huidige woning en een relatief laag inkomen waardoor ze moeilijk kunnen sparen om het deel van de kosten van de aanschaf van een eigen woning dat niet geleend kan worden te betalen.

Energielasten

Een andere aanbeveling uit het economenplan is om de energielasten mee te nemen als onderdeel van de leennormen. In de huidige leennormen wordt uitgegaan van de gemiddelde energiekosten behorend bij een woning met energielabel C. Er wordt geen rekening gehouden met de energiekosten behorend bij de woning die wordt gekocht. Dit kabinet staat positief tegenover het meenemen van de energielasten als onderdeel van de leennormen. Het Nibud is gevraagd om in het kader van haar jaarlijkse advies over de leennormen ook te adviseren hoe in de leennormen kan worden gedifferentieerd naar energieverbruik van de woning. Volgende maand zal dit kabinet uw Kamer informeren over de uitkomsten van dit advies.

Opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht

Het economenplan stelt dat de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht de mogelijkheden beperken tot splitsing en transformatie om beter in woningbehoeften te voorzien. Hierop wil dit kabinet een nuance aanbrengen. Een aangekochte woning waarvoor opkoopbescherming geldt kan nog steeds worden gesplitst als het gemeentelijk beleid over splitsing van woonruimten dit toestaat. Deze gesplitste woningen kunnen dan alleen niet zomaar worden verhuurd. Ook kunnen gemeenten splitsing met verhuur toestaan in wijken waar ze dat mogelijk en wenselijk achten. De opkoopbescherming kan alleen toegepast worden voor goedkope en middeldure koopwoningen. Voor duurdere woningen, die vaker groot en geschikt voor splitsing zijn, kan geen opkoopbescherming gelden. Als deze woningen na aankoop gesplitst worden is verhuur van de gesplitste woningen nog steeds toegestaan. Ook een belegger die een commercieel pand opkoopt en tot woning transformeert kan deze nog steeds verhuren. Wel leidt de opkoopbescherming ertoe dat minder goedkope en middeldure koopwoningen worden omgezet tot huurwoning. Daartegenover staat dat de koopkansen van onder meer starters en middeninkomens worden vergroot. Dit kabinet vindt het belangrijk dat gemeenten de mogelijkheid hebben om de koopkansen voor deze groepen te verbeteren.

Geen inzet pensioen voor aankoop woning

Het vrijmaken van pensioenvermogen heeft relatief weinig voordeel voor starters vanwege een beperkte pensioenopbouw, met name degenen met een laag of middeninkomen. Daarnaast is het inzetten van pensioenvermogen voor de eigen woning ook lastig uitvoerbaar, vooral wanneer meer beperkingen aan de voorwaarden van bestedingsdoelen worden gesteld.

Bron: Rijksoverheid