In de koopovereenkomst is – onder meer – het volgende opgenomen:

“ artikel 25 “as is”, where is clausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, dat de onroerende zaak (grondig) gerenoveerd moet worden en dat de verkoper de onroerende zaak niet recentelijk feitelijk heeft gebruikt. In verband hiermee wil verkoper geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare/verborgen gebreken. (…) In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘ as is, where is’ . Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel /geen gebruik van gemaakt.”

Beslissing

De rechtbank is van oordeel dat

koper op basis van de koopovereenkomst geen enkele aanspraak op verkoper heeft voor gebreken aan de woning. Partijen hebben namelijk door middel van een zogenoemde ‘as is, where is’-clausule iedere aansprakelijkheid voor gebreken uitgesloten. Dit beding in de koopovereenkomst staat ook in de weg aan een beroep op dwaling, zoals door koper subsidiair aan zijn vordering ten grondslag is gelegd.

Uitsluiting

De rechtbank overweegt als volgt. Partijen zijn met artikel 25 van de koopovereenkomst, de zogenoemde ‘where is, as is’- clausule, een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid van verkoper voor gebreken aan de woning overeengekomen. Uit de bewoordingen blijkt dat de verkoper geen onderscheid heeft willen maken tussen gebreken; aansprakelijkheid van de verkoper voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken is uitgesloten. De clausule legt ook duidelijk uit waarom: de woning is oud, moet (grondig) gerenoveerd worden, en is door de verkoper niet recent zelf gebruikt. Partijen hebben hier nog een schepje bovenop gedaan door overeen te komen dat koper het risico draagt indien de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. In de clausule staat ten slotte dat koper in de gelegenheid is gesteld een bouwkundig onderzoek naar de woning te (laten) doen, maar dat hij dat niet heeft gedaan.

Mededelingsplicht

De rechtbank is van oordeel dat partijen met het overeenkomen van artikel 25 van de koopovereenkomst de mededelingsplicht van verkoper in feite buitenspel hebben gezet en de onderzoeksplicht allesbepalend hebben gemaakt. Uit de bewoordingen van artikel 25 blijkt dat verkoper niets wenste mee te delen over gebreken, en dat koper daarentegen alle gelegenheid kreeg om onderzoek te doen. Koper heeft, zoals artikel 25 ook met zoveel woorden vermeldt, om zijn moverende redenen er voor gekozen geen onderzoek te (laten) verrichten. Het is om die reden dan ook niet relevant of verkoper op de hoogte was van de lekkage en de oorzaak daarvan. Verkoper heeft in artikel 25 van de koopovereenkomst namelijk expliciet verklaard dat de woning (grondig) gerenoveerd zou moeten worden, en heeft niet willen garanderen dat de woning die hij verkocht überhaupt bewoonbaar zou zijn. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat er voor verkoper niets meer viel mee te delen voor wat betreft gebreken aan de woning. Zeker niet als in diezelfde clausule is opgenomen dat de koper de gelegenheid krijgt de woning bouwkundig te (laten) onderzoeken.

Ouderdomsclausule

Koper heeft nog aangevoerd dat artikel 25 van de koopovereenkomst een zogeheten ouderdomsclausule is, en dat deze enkel ziet op aansprakelijkheid voor gebreken die met de ouderdom van de woning te maken hebben. Hier gaat de rechtbank niet in mee. Allereerst omdat deze bedoeling niet uit de tekst van het artikel blijkt, daarin staat niet dat de bepaling alleen ziet op gebreken die met de ouderdom van de woning te maken hebben. Daarnaast volgt de rechtbank koper hierin niet omdat koper dit standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Koper heeft namelijk enkel verwezen naar de eerste zin van artikel 25, waarin staat dat de woning meer dan 80 jaar oud is, en dat dit artikel naar de bedoeling van partijen moet worden uitgelegd. Koper heeft echter geen omstandigheden aangevoerd waaruit die bedoeling van partijen zou kunnen blijken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarom niet in te zien waarom artikel 25 van de koopovereenkomst op die manier zou moeten worden uitgelegd.

Dwaling?

Koper heeft subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij door het verzwijgen van de lekkage door verkoper heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. Kopr vraagt de rechtbank om het nadeel dat koper door deze dwaling heeft ondervonden op te heffen door de herstelkosten in mindering te brengen op de koopsom.

Naar het oordeel van de rechtbank kan koper, gelet op de ‘where is, as is’- clausule, niet hebben gedwaald ten aanzien van gebreken aan de woning. Met het overeenkomen van de voorwaarde zoals die in artikel 25 van de koopovereenkomst is verwoord heeft koper ingestemd met een woning die (grondig) gerenoveerd zou moeten worden en die mogelijk niet de eigenschappen zou bezitten voor normaal gebruik als woonhuis. Partijen hebben hiermee in feite dwaling ten aanzien van gebreken contractueel uitgesloten. Onder die omstandigheid kan koper zich naar het oordeel van de rechtbank nadien niet op het standpunt stellen dat hij, wanneer hij op de hoogte was geweest van een bepaald gebrek, de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Partijen zijn nu juist overeengekomen dat het risico hiervan volledig bij de koper ligt en hebben de onderzoeksplicht van de koper allesbepalend laten zijn. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat koper zich voor wat betreft gebreken aan de woning niet op dwaling kan beroepen. Dit betekent dat de vordering op grond van dwaling niet kan worden toegewezen.

Tussenconclusie

Gelet op het voorgaande heeft koper met betrekking tot gebreken aan de woning op basis van de koopovereenkomst geen enkele aanspraak op verkoper. In zoverre zal de vordering van koper worden afgewezen.

Bron: Rechtspraak.nl

[Fintool: De uitspraak gaat nog verder over een toezegging. Punt van dit artikel is dat men goed na moet denken als koper waarvoor men tekent ingeval van een ‘as is, where is’-clausule.