Geen hoofdverblijf, geen aftrekpost

Belanghebbende is in 2021, binnen 6 maanden na de aankoop, in de woning gaan wonen. Hij heeft het hele jaar 2020 gewoond in zijn oude woning aan [adres 2] te [plaats] .

Geschil

Tussen partijen (eigenaar versus belastinginspecteur) is in geschil of de woning in 2020 is aan te merken als ‘eigen woning’ in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001 zodat de kosten voor de hypothecaire lening aftrekbaar zijn van het inkomen uit werk en woning.

Tijdelijke verhuur?

Belanghebbende meent dat vanaf de levering sprake is van een eigen woning omdat vaststaat dat hij voornemens was in de woning te gaan wonen; bij het toestaan van tijdelijke voortzetting van de bewoning door de oude eigenaren is sprake van tijdelijke verhuur die aan de woning niet het karakter van een eigen woning ontneemt, aldus belanghebbende die verwijst naar de regeling voor tijdelijke verhuur onder de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (Wet IB 1964).

De rechter wijst dit argument af.

Artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001 dat gaat over toekomstige bewoning is niet van toepassing omdat de woning niet leegstond, en het zevende lid dat gaat over tijdelijke verhuur is niet van toepassing omdat belanghebbende tot 3 januari 2021 zijn hoofdverblijf niet had in de woning.

Beslissing rechtbank

Uit het voorgaande volgt dat de woning voor belanghebbende in het jaar 2020 nog geen eigen woning was zodat de kosten voor de geldlening die op die woning betrekking had niet in mindering kunnen worden gebracht op het inkomen uit werk en woning.

Bron: Rechtspraak.nl

Fintool: Hoe goed bedoeld wellicht ook door koper, er zitten zoals bovenstaand een aantal risico's aan. Het aangeslagen worden voor het verhoogde tarief overdrachtsbelasting, een niet toereikende opstalverzekering (bewoning derden) en een geldverstrekker die hier ook niet blij mee zal zijn. Door mismatch basisadministratie (..), , of correcte invuling IB aangifte (woont u hier al? Nee...) is een controle door de Belastingdienst 'relatief' eenvoudig.

Bijkomend probleem - als er sprake is van nieuw recht (annuiteiten) - en koper van een relatief dure hypotheek (hoge rentestand, lage aflossing) overgestapt is naar een lage rente (hogere aflossing). De aflosstand verhuist immers bij verwerving (box 1), maar dat is in deze casus circa 6 maanden vertraagd.

Een versimpeld rekenvoorbeeld:

Oude hypotheek 6%, €100.000 bij aankoop/ transportdatum. Deze aflosstand is in nieuwe hypotheek voortgezet, stel 25 jaar.

Echter, na 6 maanden - alsnog overgang aankoop naar box 1 en daarmee startpunt aflosschema - is saldo oude hypotheek €99.000 (hoge rente, lage aflossing).

De nieuwe hypotheek is echter bij transport gestart met €100.000 en na 6 maanden gedaald tot €98.000 (lage rente, hoge aflossingen).

Maar met de uitspraak is de fiscale situatie feitelijk:

€99.000 (saldo oude hypotheek) voortzetten met verkorte restantduur, excedent dan wel weer 360 maanden.

Waar relatie nu de fiscale fout in gaat, is:

€98.000 voortzetten verkorte aflosschema (fiscaal zuiver)

€1.000 had echter ook een verkorte looptijd moeten hebben. Aflosstand is immers €99.000 (24 jaar, 6 maanden). Maar dit bedrag (€1.000) zit fiscaal verwerkt in de nieuwe looptijd van 360 maanden (minus 6 maanden in deze casus). Daarmee zou dit deel fiscaal onzuiver zijn. De aanvullende lening is vervolgens ook fiscaal onzuiver, want relatie voldoet niet aan 'voortzetten €1.000 met verkorte duur'.

Zie ook onderstand artikel: Simpele casus, of toch niet - €1 verschil kan tot bijna volledige box 3 schuld leiden.

.