Mag derdenbeding?

In de door verkoper opgestelde verkoopbrochure voor de woning en de door hem opgestelde advertentie op Funda was opgenomen dat de woonoppervlakte 112 m2 bedraagt en de oppervlakte van de berging 6 m2.

Kopers hebben de woning na aanschaf, op 6 december 2021, laten taxeren in verband met de verkrijging van financiering. De taxateur heeft de woonoppervlakte vastgesteld op 104 m2 en de oppervlakte van de berging op 4 m2. De taxateur heeft de marktwaarde van de woning vastgesteld op € 324.500,00.

Vordering koper

Kopers leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. Verkoper heeft onrechtmatig gehandeld door verkeerde oppervlakten in de verkoopinformatie te vermelden. Daardoor hebben kopers schade geleden. Als zij van de juiste oppervlakten op de hoogte waren, hadden zij namelijk € 24.000,00 lager geboden. Dat is dan ook de omvang van hun schade. Als de rechtbank niet meegaat in die schadebegroting, staat de schade gelijk aan het verschil tussen de waarde van de woning uitgaande van 104 m2 en de waarde van de woning uitgaande van 112 m2. Dat verschil bedraagt volgens informatie van Funda.nl € 16.000,00.

Disclaimer

De in de verkoopinformatie opgenomen disclaimer doet evenmin afbreuk aan het vertrouwen dat kopers mochten ontlenen aan de opgegeven oppervlakten. In die disclaimer staat immers dat de meetinstructie is gebaseerd op de norm NEN 2580. Dat pleit er juist voor dat kopers wel van de juistheid van de opgegeven oppervlakten mochten uitgaan. Nu kopers van de juistheid van de oppervlakten mochten uitgaan, kan hun ook niet worden tegengeworpen dat zij de oppervlakten niet hebben nagemeten.

Vragen beding

De rechtbank is, anders dan verkoper, van oordeel dat partijen niet afzonderlijk over artikel 21 hebben onderhandeld. Volgens verkoper blijkt uit het feit dat kopers in hun e-mail van 1 november 2021 enkele vragen hebben gesteld over bepalingen uit de koopovereenkomst, maar niet over artikel 21, dat partijen (impliciet) over artikel 21 hebben onderhandeld. De rechtbank volgt verkoper daarin niet. Voor onderhandelen is namelijk meer nodig dan het niet stellen van vragen.

Beslissing

De rechtbank vernietigt het derdenbeding omdat het in strijd is met de Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechtbank schat de omvang van de schade

Schatting

Nu de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal de rechtbank die omvang op grond van artikel 6:97 BW schatten. De rechtbank neemt bij die schatting het volgende in aanmerking: de koopprijs (€ 336.000,00), de marktwaarde zoals die is vastgesteld ten behoeve van de financiering (€ 324.500,00), het verschil in vierkante meters aan woonoppervlakte (8 m2) en het feit dat kopers de woning graag wilden hebben. De rechtbank gaat ervan uit dat kopers in de hypothetische situatie € 328.000,00 zouden hebben geboden. Dat betekent dat de rechtbank de schade vaststelt op € 8.000,00. De rechtbank zal verkoper veroordelen dit bedrag aan kopers te betalen.

Bron: Rechtspraak.nl