Wat is er gebeurd?

De consumenten hebben een hypothecaire geldlening (verder: hypotheek) bij de bank. Op 3 december 2015 hebben de consumenten contact opgenomen met de hypotheekadviseur van de bank om de bestaande hypotheek te verhogen. De consumenten wilden een bedrag van € 75.000,- extra lenen voor een verbouwing. Op 4 december 2015 hebben de consumenten de adviseur per e-mail gevraagd:
“Stel dat we geen vergunning krijgen (tegen verwachting), of fors goedkoper uit zijn, wat gebeurt er dan met het bouwdepot? Kunnen we dat zonder (substantiële) kosten weer terug laten vloeien/inlossen aan X?”

Hierop heeft de adviseur geantwoord:
“Ja bouwdepot wordt na 2 jaar afgelost op de hypotheek (wat er nog van openstaat)”

Toch uitbetaling

Op 29 december 2015 hebben de consumenten de adviseur per e-mail gevraagd of het wel klopte dat het hypotheekbedrag aan hen was uitbetaald. De consumenten waren er tot dan toe van uit gegaan dat het geld op een geblokkeerde rekening (in een bouwdepot) gestort zou worden. De adviseur antwoordde dat de storting klopte en er geen depot werd aangehouden. Hierop hebben de consumenten de adviseur bericht dat zij hadden verwacht een bouwdepot te krijgen waarbij de rente die zij betaalden overeen zou komen met de rente die vergoed werd over het geld in depot.

Geen verbouwing (2018)

Uiteindelijk zijn de verbouwplannen dusdanig lang uitgesteld dat de consumenten hebben besloten vanaf augustus 2018 (boetevrij) extra af te lossen op de hypotheek. De consumenten hebben daarna jaarlijks de (boetevrije) extra aflossing gedaan.

Wel verbouwing (2021)

In 2021 hebben de consumenten besloten om alsnog de geplande verbouwing te realiseren. Hiervoor hebben zij een nieuwe lening aangevraagd bij de bank. Het bedrag dat zij leenden werd in een bouwdepot gestort.

Adviesrapport lezen

Als de consumenten het door hen ontvangen adviesrapport en de hypotheekofferte nauwkeuriger gelezen hadden, hetgeen ondanks de tijdsdruk wel van hen verwacht had mogen worden, hadden zij kunnen constateren dat zij geen bouwdepot geadviseerd en geoffreerd hadden gekregen. Zij hadden op dat moment nog de mogelijkheid om een nieuwe offerte aan te vragen waarin wél een bouwdepot was opgenomen. Aldus had de schade op deze manier voorkomen kunnen worden.

Gelet op het voorgaande is de commissie van mening dat de door de consumenten geclaimde schade niet alleen het gevolg is van de zorgplichtschending van de bank, maar mede veroorzaakt is door het niet goed lezen van het hypotheekadvies en de hypotheekofferte door de consumenten. Dit brengt met zich mee dat de schade verdeeld zal moeten worden over de bank en de consumenten. Een 50-50 verdeling is in de ogen van de commissie een redelijke verdeling.

Matiting door commissie zelf

De bank had verder geen inhoudelijke op-of aanmerkingen op de schadeberekening van de consumenten, maar de commissie merkt het volgende op.
De lening is door de consumenten niet gebruikt voor hun eigen woning. Dit brengt met zich mee dat de lening geen eigenwoningschuld is, maar een “box-3-schuld”. De betaalde rente is daarom niet aftrekbaar in box 1. De box-3 schuld kan wel gebruikt worden om de grondslag vermogensrendementsheffing te verlagen, waardoor er niet of nauwelijks vermogensrendementsheffing verschuldigd is. De commissie is gelet op het voorgaande van mening dat de berekening van de consumenten uitgaat van onjuiste uitgangspunten. Een juiste berekening zou moeten uitgaan van de bruto-rentelasten (door de consumenten gesteld op € 6.294,07) en eventueel de betaalde vermogens-rendementsheffing over het niet-aftrekbare deel van de box-3 schuld, het “drempel-bedrag” (in 2022 € 6.400,- voor fiscaal partners).

Gelet op het feit dat er een fiscale vrijstelling geldt in box 3 (in 2022 € 101.300,- voor fiscaal partners) en de consumenten geen bewijzen hebben overgelegd dat zij het gevorderde bedrag aan vermogensrendementsheffing daadwerkelijk betaald hebben, dan wel gegevens op basis waarvan berekend kan worden wat de consumenten (eventueel) aan vermogensrendementsheffing verschuldigd zouden zijn geweest, laat de commissie de vermogensrendementsheffing buiten beschouwing en zal zij uitgaan van de bruto-rentelasten zoals berekend door de consumenten, te weten een bedrag van € 6.294,07.

Schadevergoeding

De commissie is van mening dat de bank een bedrag van € 3.147,- aan de consumenten dient te vergoeden, te weten de helft van de bruto-rentelasten.

Lees hier de volledige uitspraak.

Bron: Kifid