Rapport 'Doorbouwen in een veranderende woningmarkt'

Marktpartijen hebben tijd nodig om zich aan te passen aan de veranderde economische omstandigheden. Tegelijkertijd kunnen wij ons door het nijpende woningtekort geen vertraging in de woningbouw veroorloven. Te veel mensen ondervinden de negatieve gevolgen van de krapte op de woningmarkt.
In dat kader heb ik een onderzoek laten uitvoeren uit laten voeren door Capital Value naar een mogelijke doorbouwgarantie.

Samenvatting

Ontwikkelaars ondervinden bij economische tegenwind meer moeite om bij projecten 70% voorverkoop te halen vóór de start van de bouw. Dat is een knelpunt. Veel kredietverstrekkers van de al verkochte woningen stellen als voorwaarde voor startbouw dat er een afbouwverzekering is afgesloten. Maar voor afbouwverzekeraars is minimaal 70% voorverkoop belangrijk ter beperking van de risico’s. Kortom: als het voorverkooppercentage van 70% niet wordt gehaald, kan de bouw van een project in de meeste gevallen niet starten. Om in dergelijke gevallen toch tot startbouw over te kunnen gaan, en dus door te blijven bouwen, is eerder door Brink de doorbouwgarantie (een opkoopfonds) als instrument verkend.

Opkoopfonds en doorbouwfaciliteit vergeleken

Een opkoopfonds geeft bij terugval van de voorverkoop de garantie richting ontwikkelaars om (een deel van) de niet-verkochte woningen bij oplevering op te kopen. Met een dergelijke garantie kan eerder met de bouw worden gestart.

Een doorbouwfaciliteit, een door de overheid ondersteunde entiteit die financieringen gaat verstrekken, biedt ontwikkelaars een hypothecaire lening tegen marktconforme rente waarmee zij de bouwkosten van (een deel van de) nog niet verkochte woningen kunnen financieren. Het financiële risico voor de Rijksoverheid is bij de doorbouwfaciliteit aanzienlijk kleiner dan bij het opkoopfonds. De faciliteit geeft immers geen garantie af om woningen op te kopen, maar verstrekt een lening aan ontwikkelaars. Als zekerheid voor de faciliteit is het idee een recht van hypotheek te vestigen op de niet-verkochte woningen of appartementsrechten. De looptijd van de lening wordt gekoppeld aan het moment van start bouw en de opleverdatum van de woningen. De looptijd van de lening is daarmee relatief kort.

Revolverend

De verstrekte financiering van de doorbouwfaciliteit wordt terugbetaald naarmate de woningen gedurende de bouwfase worden verkocht. De faciliteit heeft hierdoor een revolverend karakter.

Bron: Rijksoverheid