Neem nu een abonnement op Fintool.nl
De betrouwbare vraagbaak voor financiële dienstverleners.
Abonneren Bekijk alle diensten
7 jun 2024 Nieuws

Verklaringen voor het snelle herstel van huizenprijzen

De hogere hypotheekrente van de afgelopen twee jaar zorgde even voor een daling van de huizenprijzen. Maar inmiddels stijgen de prijzen weer. Hoe is dat te verklaren?
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

Wie nu een hypotheek afsluit, moet een veel hogere hypotheekrente betalen dan twee jaar geleden. De gemiddelde hypotheekrente voor nieuwe afsluiters steeg tussen 2022 en 2023 van 1,6% naar 4,3%, en staat nu rond de 4%.

Een hogere hypotheekrente betekent hogere maandlasten voor huishoudens en beperkt hoeveel zij kunnen lenen. Normaal gesproken betekent dit dat huizenprijzen dalen en dat zagen we in eerste instantie ook: van juli 2022 tot mei 2023 daalden de prijzen landelijk met zo’n 6%. Maar sinds mei 2023 stijgen de huizenprijzen weer en inmiddels liggen ze hoger dan tijdens de vorige piek in 2022, zoals te zien is in figuur 1.

Figuur 1 - De gemiddelde prijs van een koopwoning is sinds 2014 bijna verdubbeld

De gemiddelde prijs van een koopwoning is sinds 2014 bijna verdubbeld.

Bron: DNB, CBS

© DNB

Daarnaast staan huizen minder lang te koop. Gemiddeld is een huis binnen 34 dagen verkocht, terwijl dat een jaar eerder 42 dagen was. Ook wordt weer vaak overboden. Zo is voor meer dan de helft van alle verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2024 meer betaald dan de vraagprijs.

Het snelle herstel van de huizenmarkt roept de vraag op waarom de neergang van de Nederlandse huizenprijzen zo kort en beperkt was en hoe het komt dat ze nu weer stijgen. We zetten een aantal oorzaken op een rij.

Financieringsruimte blijft groot

Een belangrijke verklaring is dat de ‘financieringsruimte’ van huishoudens is gestegen. Financieringsruimte is de hoeveelheid geld die huishoudens maximaal kunnen uitgeven aan een woning. Deze ruimte wordt vooral bepaald door hoeveel een huishouden kan lenen (de leencapaciteit), en dat hangt met name af van de hoogte van de hypotheekrente en het inkomen van een huishouden. Maar ook overwaarde uit een eerdere woning, spaargeld of een familiehypotheek kunnen deel uitmaken van de financieringsruimte.

Door de hogere hypotheekrente kunnen huishoudens minder lenen en neemt de financieringsruimte af. Maar dat wordt gecompenseerd door de sterke inkomensstijging van huishoudens in de afgelopen jaren. Zo zijn in het eerste kwartaal van 2024 de cao-lonen met 6,6%(Verwijst naar een externe site) gestegen. Het kwartaal dáárvoor stegen de lonen nog harder, namelijk met 6,8%. Dat was meteen de grootste collectieve loonstijging in meer dan veertig jaar. De leencapaciteit voor huishoudens is daardoor de afgelopen paar jaar stabiel gebleven (zie laatste stuk van figuur 2).

Daarnaast is de financiële positie van Nederlandse huishoudens verbeterd, wat de financieringsruimte verder ondersteunt. In vergelijking met 2011 is de hypotheekschuld in verhouding tot het besteedbaar inkomen gemiddeld gedaald van 257% naar 179%(Verwijst naar een externe site) in het tweede kwartaal van 2023. Dit is nog steeds hoog. Huishoudens hebben ook meer spaargeld, zo blijkt uit cijfers van DNB. Hierdoor zijn ze minder gevoelig voor verhogingen van de hypotheekrente en kunnen ze meer besteden aan een huis.

Vaste rente

Een andere reden waarom huizenprijzen relatief snel herstellen, is dat veel Nederlandse huishoudens hun hypotheekrente voor een periode van meer dan 10 jaar hebben vastgezet. Veel huishoudens hebben dit gedaan toen de rente de afgelopen jaren laag was. Hierdoor betaalt een grote groep huishoudens nog steeds de lagere hypotheekrentes die zij in het verleden met de bank hebben afgesproken.

Aangezien kopers in sommige gevallen de openstaande oude hypotheek met deze lage rente voor de resterende rentevaste periode mogen meenemen bij de koop van een nieuw huis, werkt de hogere hypotheekrente vertraagd door in de financieringsruimte. Ook kiezen nieuwe afsluiters het afgelopen jaar steeds meer voor een kortere rentevaste periode of een variabele rente, anticiperend op lagere rentes. Dat vergroot uiteraard de financieringsruimte, maar heeft ook een risico als die lage rente uitblijft.

Tekort aan woningen

Het beperkte woningaanbod is een derde verklaring voor de stijgende huizenprijzen. In tegenstelling tot veel andere markten, zien we op de Nederlandse woningmarkt niet dat een hogere vraag leidt tot een groter aanbod. Daarbij is de woningmarkt een voorraadmarkt: de toevoegingen door nieuwbouw zijn beperkt ten opzichte van de al bestaande hoeveelheid woningen. 

Ondanks de ambitieuze bouwplannen van de overheid, neemt het woningaanbod slechts mondjesmaat toe en blijft het aantal nieuw opgeleverde woningen relatief laag. Het recent gepubliceerde hoofdlijnenakkoord(Verwijst naar een externe site) heeft het doel om tot 2030 elk jaar 100.000 nieuwe huizen bij te bouwen. Het huidige demissionaire kabinet heeft hetzelfde doel, maar haalt dit in de praktijk niet. In 2023 werd voor bijna 55.000 nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven. Dit is 15% minder dan in 2022, en voor alleen koopwoningen was dit zelfs 23% minder, zo blijkt uit cijfers van het CBS(Verwijst naar een externe site). Deze afnames komen mede door de hoge rente en bouwkosten, die bouwprojecten minder winstgevend maken.

Ten slotte laat onderzoek(Verwijst naar een externe site) zien dat het aanbod van bestaande woningen in tijden van stijgende hypotheekrentes ook wordt beperkt door het zogenaamde ‘lock-in effect’. Huishoudens die overwegen hun huis te verkopen, zien daarvan af omdat ze verwachten dat de rentekosten voor een nieuwe hypotheek stijgen. Het aantal te koop gezette woningen lag in het eerste kwartaal van 2024 bijvoorbeeld 24% lager dan een jaar geleden, waardoor het aanbod van huizen verder opdroogt.

De betaalbaarheid van woningen voor starters is verder verslechterd

Wat betekent dit allemaal voor iemand die nu een huis wil kopen? De huizenmarkt is vooral voor starters nog steeds bijzonder lastig, aangezien zij vaak nog weinig vermogen hebben opgebouwd en (bijna) alles moeten lenen. Hoge hypotheekrentes drukken hun leencapaciteit, terwijl tegelijkertijd huizenprijzen hoog zijn. Daarom zijn woningen voor hen nog steeds slecht betaalbaar.

Figuur 2 laat de verslechtering van de betaalbaarheid zien ten opzichte van begin 2013. Het toegenomen verschil tussen de leencapaciteit en de huizenprijs betekent dat de Nederlandse woningmarkt sinds 2013 steeds minder betaalbaar is geworden voor starters. Daarmee is de betaalbaarheidsproblematiek op de woningmarkt hardnekkig.

Figuur 2 - Sinds 2013 zijn huizenprijzen sneller gestegen dan de leencapaciteit waardoor de betaalbaarheid voor starters is verslechterd.

Sinds 2013 zijn huizenprijzen sneller gestegen dan de leencapaciteit waardoor de betaalbaarheid voor starters is verslechterd.

Bron: DNB, CBS

© DNB

Vooral meer bouwen is nodig, als deel van een breed pakket van samenhangende maatregelen

In het publieke debat krijgen de problemen op de woningmarkt veel aandacht en worden de oorzaken vooral gezocht in het beperkte aanbod. Als oplossing wordt dan ook gefocust op het bouwen van meer woningen. Nu is woningbouw zonder meer noodzakelijk: elk nieuwgebouwd huis verbetert de toegankelijkheid van de woningmarkt. Maar dit is best een uitdaging, gegeven de krappe arbeidsmarkt – ook in de bouw – en schaarste in termen van fysieke ruimte en belasting van het milieu. Aan de aanbodkant kan de overheid ook verschillende maatregelen nemen om niet alleen flink meer te bouwen, maar ook de bestaande voorraad woningen beter te benutten.

Het vergroten van het woningaanbod alleen is niet genoeg; zeker niet op de korte termijn. Een breed samenhangend pakket aan maatregelen is nodig om de problemen op de woningmarkt op te lossen, zowel aan de aanbodkant als de vraagkant. Denk hierbij voor de vraagkant aan het verminderen van belastingvoordelen voor woningbezitters, zoals de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Zo lang een koopwoning financieel aantrekkelijker is dan een huurhuis, zal dit de vraag naar koopwoningen stuwen en huizenprijzen opdrijven. Overigens betekent dit wel dat er voldoende huurwoningen beschikbaar moeten zijn.

De woningmarkt bekeken vanuit het perspectief van financiële stabiliteit

De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn ook van belang voor de stabiliteit van ons financiële systeem. Na de financiële crisis in 2008 zijn de hypotheekschulden van Nederlandse huishoudens gedaald door strengere leeneisen. Ook zijn banken sindsdien beter gekapitaliseerd, waardoor de risico’s van de woningmarkt voor het financiële systeem zijn afgenomen ten opzichte van 2008. Ook staan huishoudens daardoor minder snel “onder water” bij lagere huizenprijzen, al blijven de verschillen tussen huishoudens aanzienlijk (OFS najaar 2022).

Tegelijkertijd blijven de schuldniveaus van huishoudens hoog, zeker in vergelijking met andere landen in het Eurogebied. Ook blijft een risico bestaan op overwaardering en daarmee prijsdalingen op de middellange termijn. Dalende huizenprijzen schaden in Nederland het consumentenvertrouwen en consumptie relatief sterk en hebben daardoor een negatief effect op de Nederlandse economie. Een huizenprijsdaling kan ook de financiële stabiliteit raken via de hypotheekuitzettingen bij financiële instellingen. Hypothecaire leningen vormen bijvoorbeeld 29% van het balanstotaal van banken, waarvan 20% Nederlandse hypotheken. Daarom heeft DNB op 1 januari 2022 een maatregel ingevoerd die banken verplicht een ondergrens te hanteren voor Nederlandse hypotheken bij de berekening van kapitaalvereisten met interne modellen. Vanwege het aanhoudende systeemrisico is DNB van plan deze ondergrens voor banken met twee jaar te verlengen tot november 2026. Daarmee zorgt DNB ervoor dat banken goed beschermd blijven tegen de risico’s van toekomstige huizenprijzendalingen.

Bron: DNB

Lees ook…

Aantal miljoenenwoningen neemt voor tiende jaar op rij toe

Het aantal miljoenenwoningen is in 2023 voor het tiende jaar op rij toegenomen. De stijging kwam uit op ruim 1%, waardoor in Nederland de grens van 200.000 miljoenenwoningen in zicht komt. Het groeipercentage is in het afgelopen jaar wel flink afgevlakt ten opzichte van de jaren ervoor. Calcasa keek naar de ontwikkeling van het aantal miljoenenwoningen in de afgelopen 10 jaar. In deze periode is het aantal met een factor veertien toegenomen, van ruim 14.000 in 2013 naar 197.000 eind 2023. Waar in 2013 vrijwel alleen vrijstaande huizen miljoenenwoningen waren, zijn tegenwoordig steeds meer 'doorsnee' woningen meer dan een miljoen waard.

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

7 jun 2024

Laatst gewijzigd

7 jun 2024

Adresgegevens

Fintool

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl
KvK 27256668

Fintool bv © 2003/2024. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.