Akte

In de akte van splitsing van 27 oktober 2005, met splitsingstekening, staat:
…
 Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Woongroep

Kern van het geschil is of de verhuur door [gedaagde] van de privé-gedeelten van haar appartementsrecht al dan niet is toegestaan.

Volgens [eiser] is sprake van kamerverhuur die niet is toegestaan wegens strijd met het verbod van artikel 17 lid 4 van het van toepassing verklaarde Modelreglement, zoals dit is gewijzigd en aangevuld in de splitsingsakte. Deze bepaling houdt een verbod in om de privé-gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf en vormt daarmee de grondslag voor de vordering van [eiser] tot beëindiging van de verhuur door [gedaagde].

Volgens [gedaagde] is sprake van een woongroep die de ruimte als woning gebruikt en in haar geheel in één overeenkomst huurt. De bewoners zijn jonge mensen die in Nederland wonen of studeren, zonder familie of vrienden in Nederland. Een woongroep is vergelijkbaar met een gezin. Er is geen maximaal aantal bewoners voorgeschreven. De bewoners betalen samen de huursom in één geheel. Bij verhuur aan een woongroep is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Met een verbod op een kamerverhuurbedrijf is slechts bedoeld verhuur gedurende korte termijnen te verbieden, zoals in de vorm van een hotel, hostel, pension, bed&breakfast of airbnb. Van korte termijnen van kamergewijze verhuur is hier geen sprake, aldus nog steeds [gedaagde].

Kamerbewoning

Uit artikel 17 lid 4, zoals gewijzigd en aangevuld in de splitsingsakte, volgt allereerst dat de bestemming van de privé-gedeelten van de appartementen ‘woning’ is.
De rechtbank stelt voorop dat op basis van een objectieve en aannemelijke uitleg kamerbewoning daar in beginsel onder valt ongeacht of de huurders / bewoners tot hetzelfde gezin behoren of niet.

Exploitatie?

Uit de bewoordingen ‘exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf’ kan vervolgens worden afgeleid dat niet elke vorm van kamerverhuur onder het verbod valt, maar alleen kamerverhuur die op bedrijfsmatige basis plaatsvindt. Of daarvan in een concrete situatie sprake is, moet aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

Geen woongroep

Feitelijk worden de kamers aan zes studenten verhuurd, die ieder van een eigen kamer gebruik maken en daarnaast van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen (woonkamer, keuken, twee badkamers en een balkon). Er zijn wisselingen van bewoners. De bewoners staan niet in een relatie tot elkaar die op één lijn is te stellen met een gezinsband, ook al hebben zij overeenkomsten in leefpatroon en doel van hun verblijf en doen zij dingen samen in huis. Daarom is sprake van kamerverhuur.

Hieraan is ondergeschikt de stellingname van [gedaagde] dat de totale huursom in één geheel aan haar wordt betaald en dat sprake zou zijn van één huurcontract.

De verhuur door [gedaagde] is onmiskenbaar bedrijfsmatig van aard en opzet. Het benutten van het appartementsrecht als beleggingsobject, de schaalgrootte (zes kamers over twee verdiepingen), de wijze van werving via de website en het als eigenaar niet zelf in het pand wonen, zijn factoren die bijdragen aan dat oordeel.

Akten

Derden kunnen en mogen bij raadpleging van de akten in de registers op basis daarvan concluderen dat deze kamerverhuur niet is toegestaan. Daarom is voor de beantwoording van de uitlegvraag niet bepalend of partijen een en ander op enig moment anders hebben opgevat op grond van informatie van derden, zoals mogelijke uitlatingen jegens [gedaagde] bij haar aankoop van het appartementsrecht.

Ook is hierbij niet van betekenis dat voor [gedaagde] bij de aankoop zichtbaar zou zijn geweest dat op dat moment al sprake was van soortgelijke verhuur in het pand, op haar verdiepingen en ook op de begane grond. Aan die uiterlijke omstandigheid kon immers niet worden afgelezen of dit al dan niet was toegestaan.

De beslissing

De rechtbank gebiedt [gedaagde] om uiterlijk 31 december 2024 de kamerverhuur in het pand aan [adres 1], voor zover het haar appartemensrechten betreft, te beëindigen en deze vervolgens beëindigd te houden.

Bron: Rechtspraak.nl