Financiering verhuurd pand zakelijk of consumentenrecht?

Feiten

Twee natuurlijke personen (LB en JL) sluiten in 2008 een hypothecaire lening af in Zwitserse frank om een woning in Warschau te kopen. De woning is bedoeld voor verhuur en de huurinkomsten worden gebruikt om de maandelijkse aflossingen te betalen. In 2019 hebben zij de lening volledig afgelost en de woning verkocht. Vervolgens starten zij een procedure om terugbetaling te eisen van alle betaalde bedragen. Zij stellen dat de hypothecaire lening oneerlijke bedingen bevatte en daarom nietig is.

Prejudiciële vraag

In dit verband wijst de verwijzende rechter erop dat de bedingen van die hypothecaire kredietovereenkomst die voorzien in de koppeling van dat krediet aan de koers van de Zwitserse frank en die het eigenlijke voorwerp van die overeenkomst bepalen, oneerlijk zijn omdat er niet afzonderlijk over is onderhandeld, dat zij niet in duidelijke en begrijpelijke bewoordingen zijn opgesteld en dat zij in strijd zijn met de vereisten van goede trouw, waardoor het evenwicht tussen de uit die overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ernstig wordt verstoord ten nadele van verzoekers in het hoofdgeding.

De Poolse rechter vraagt het Hof van Justitie of deze natuurlijke personen in de gegeven omstandigheden beschouwd kunnen worden als “consumenten” in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.

Beoordeling van het Hof

Het Hof stelt vast dat het begrip “consument” in de richtlijn een functioneel criterium hanteert: handelt de persoon in kwestie buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit?

De richtlijn beoogt consumenten te beschermen die zich in een zwakke onderhandelingspositie bevinden ten opzichte van de verkoper. Dit rechtvaardigt een ruime uitlegging van het begrip “consument”.

In deze zaak constateert het Hof dat LB en JL geen professionele vastgoedbeheerders zijn en de lening hebben afgesloten om hun privévermogen te consolideren. Het feit dat zij de woning wilden verhuren om winst te maken, doet hier niet aan af.
In casu blijkt uit het verzoek om een prejudiciële beslissing dat verzoekers in het hoofdgeding natuurlijke personen zijn die ten tijde van het sluiten van de hypothecaire kredietovereenkomst respectievelijk werkzaam waren als officier van gerechtelijke politie en als schooldirecteur. Bovendien oefenden zij geen professionele commerciële activiteiten op het gebied van vastgoedbeheer uit. Uit het verzoek blijkt ook dat zij deze hypothecaire kredietovereenkomst hebben gesloten om de aankoop van één enkele woning in Warschau te financieren, die bestemd was om onder bezwarende titel te worden verhuurd, en dat de huurinkomsten hoofdzakelijk zijn gebruikt om de maandelijkse termijnen van de lening te betalen. Verzoekers in het hoofdgeding hebben geen andere onroerende goederen verhuurd.

Beslissing

Het Hof (Tiende kamer) verklaart voor recht:

Artikel 2, onder b), van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moet aldus worden uitgelegd dat een natuurlijke persoon die een hypothecaire kredietovereenkomst sluit om de aankoop van één enkele woning te financieren, teneinde die onder bezwarende titel te verhuren, onder het begrip „consument” in de zin van deze bepaling valt wanneer hij handelt voor doeleinden buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit. Het enkele feit dat deze natuurlijke persoon inkomsten uit het beheer van dit onroerend goed tracht te verkrijgen, kan er op zich niet toe leiden dat hij niet langer onder het begrip „consument” in de zin van die bepaling valt.[Fintool; vrij vertaald, hier is wel sprake van consumentenrecht]

Bron: https://curia.europa.eu/