Kamervragen ’Combinatie box 3 en Wet betaalbare huur belangrijkste reden om uit te ponden'

Uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat het aantal woningverkopen door investeerders is gestegen van ruim 30.000 in 2023 naar meer dan 50.000 in 2024. Ook het aantal aankopen door investeerders steeg, van ca. 18.000 in 2023 naar ca. 24.000 in 2024, zodat het saldo van aan- en verkopen uitkwam op -29.400 huurwoningen.
Deze cijfers wijzen op een uitpondbeweging, voornamelijk onder particuliere verhuurders.

Tegelijkertijd wordt het negatieve saldo van verkopen en aankopen binnen de bestaande private huurvoorraad grotendeels gecompenseerd door nieuwbouw, transformaties en splitsingen, waardoor de private huurmarkt in 2024 per saldo met 413 woningen is gekrompen ten opzichte van 2023. Het aandeel van private verhuurders in de totale woningmarkt is hiermee ook beperkt afgenomen, van 9,33% op 1 januari 2024 naar 9,24% op 1 januari 2025. Terwijl de huurvoorraad dus nagenoeg gelijk is gebleven, dient deze juist toe te nemen om te voorzien in de vraag naar betaalbare huurwoningen.

Verschuiving

De Kadastercijfers tonen duidelijk een verschuiving in de samenstelling van verhuurders op de huurmarkt. Het aandeel van bedrijfsmatige verhuurders is toegenomen, terwijl het aandeel van natuurlijke verhuurders is afgenomen. Dit is een weerspiegeling van het feit dat de uitpondbeweging zich voornamelijk voordoet bij kleinere particuliere verhuurders en dat institutionele investeerders vooralsnog hun bezit door nieuwbouw hebben uitgebreid. Deze verschuiving wordt verder versterkt door cijfers omtrent de transacties van particuliere verhuurders met één huurwoning. Onderzoek van het CBS en Kadaster heeft daarnaast aangetoond dat ca. 70% van de transacties van eigenaren van tweede woningen het uitponden van een huurwoning betrof. Over 2024 betekent dit een verhoging van het uitpondsaldo met ca. 9.400 huurwoningen.

Rendement

Daarnaast spelen de fiscale regels een rol. Onder andere de toegenomen belastingdruk in box 3 en de onduidelijkheid rondom het nieuwe box 3 stelsel worden door verhuurders aangedragen als factoren die ervoor zorgen dat verhuren financieel minder aantrekkelijk is geworden. Ten slotte speelt nadrukkelijk mee dat de koopwoningmarkt door de combinatie van stijgende lonen, een dalende hypotheekrente en een lagere overdrachtsbelasting een interessant alternatief is om de huurwoningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner, zoals koopstarters. Voor verhuurders kan dit alternatief aantrekkelijker lijken dan de onzekerheid en lagere opbrengsten bij voortzetting van de verhuur. Hierbij speelt ook het rendement dat in andere beleggingsobjecten behaald kan worden een rol.

Bron: Rijksoverheid