Taxatierapport relevant voor WOZ-waarde woning

De waarde in vrije staat houdt voor bewoonde woningen een fictie in. Voor deze woningen wordt uitgegaan dat men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij de verkrijger per direct intrek in de woning kan nemen en dat men de volle eigendom van de grond heeft. Voor niet-woningen, beschermde monumenten en onroerende zaken in aanbouw (dus ook woningen) geldt de vervangingswaarde als waarderingsmaatstaf. Voor deze onroerende zaken wordt de waarde bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar.

De WOZ-waarde van woningen wordt veelal verkregen aan de hand van vergelijking met vergelijkbare objecten. Uitgangspunt bij deze methode is dat de door de gemeente aangevoerde vergelijkingsobjecten qua ligging, karakter, uitstraling, grootte en aard vergelijkbaar zijn met de te waarderen onroerende zaak. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan als uitgangspunt dienen bij de onderbouwing van de WOZ-waarde van die onroerende zaak.

Is een woning dermate uniek dat de vergelijkingsmethode niet goed bruikbaar is, dan kan een taxatie door een deskundige uitkomst bieden. De aanleiding van een bruikbare taxatie mag overigens uiteenlopend zijn, bijvoorbeeld ten behoeve van de beoordeling van een kredietaanvraag bij een bank. Illustratief hierbij is een uitspraak van Hof Den Haag. De zaak was kort weergegeven als volgt.

Een man was eigenaar-bewoner van een woning in een landelijk gebied met bedrijfsbebouwing. Voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 had hij een WOZ-beschikking gekregen voor de woning. De gemeente had de WOZ-waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2003 gesteld op  758.456. De man maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde maar dat leidde niet tot het gewenste resultaat. Rechtbank Den Haag verminderde de WOZ-waarde naar  670.000.

In de zomer van 2002 had een bank een taxatie van de woning door een NVM-makelaar laten verrichten in verband met de beoordeling van een kredietaanvraag van de man bij die bank. De makelaar had in zijn taxatierapport opgemerkt dat de woning dermate individueel was, dat het zich moeilijk liet vergelijken met de overige bebouwing in de omgeving. De makelaar taxeerde de woning in augustus 2002 op 600.000 euro.

De gemeente had eveneens een taxatierapport laten opstellen en had daarbij vier vergelijkingspanden aangevoerd. De door de gemeente verdedigde WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2003 bedroeg 670.000 euro. Op basis van de feitelijke omstandigheden wat betreft de ligging van de woning, hechtte het hof meer gewicht aan het taxatierapport van de NVM-makelaar dan aan het taxatierapport van de gemeente. Het hof stelde de WOZ-waarde naar redelijkheid vast op 620.000 euro.

Per 1 januari 2008  zal de vaststelling van de WOZ-waarde voortaan jaarlijks plaatsvinden. De waardepeildatum voor het WOZ-tijdvak 2008 (kalenderjaar 2008) is 1 januari 2007. Hiermee wordt de WOZ-waarde van de onroerende zaken actueler en zal dit naar verwachting tot minder bezwaar- en beroepschriften leiden. De WOZ-waarde is onder meer van belang voor de hoogte van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de onroerende-zaakbelasting en de waterschapslasten.

Bron: PricewaterhouseCoopers, 28-08-2007