Niet meer woningen bij hogere huizenprijzen

Dit concluderen de onderzoekers Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau en Vrije Universiteit) en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) publicatie Discussion Paper ‘Housing supply in the Netherlands’

Uit het onderzoek blijkt dat in Nederland een prijsstijging van 10% in hetzelfde jaar leidt tot een stijging van de productie van nieuwbouwwoningen in de koopsector met ongeveer 0,4%. Een Amerikaanse studie die een vergelijkbare methode hanteert, komt tot de conclusie dat dezelfde prijsstijging in de VS leidt tot een stijging van de nieuwbouw met ongeveer 40% (dus een 100 keer zo groot effect). De totale woningproductie en het volume van investeringen in woningen blijken in ons land nog minder gevoelig voor prijswijzigingen. Alleen de kwaliteit van nieuwbouwwoningen in de koopsector reageert enigszins op prijzen in het bouwjaar. Dit was met name zichtbaar tijdens de woningmarktcrisis van begin jaren ‘80, toen het aantal nieuwe woningen koopsector en de gemiddelde omvang van nieuwbouwwoningen kleiner waren dan in de periode daarvoor of daarna.  

Deze bevindingen staan haaks op wat in een vrij functionerende markt zou gebeuren. De oorzaak moet dan ook gezocht worden in de vele vormen van overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten. Ten eerste is het aanbod van grond voor woningbouw als gevolg van bestemmingsplannen geen beslissing van marktpartijen, maar van de overheid. Ter bescherming van de schaarse open ruimte beperkt de overheid dit aanbod op veel aantrekkelijke locaties, zoals rondom de grote steden en in het Groene Hart.

Op de tweede plaats legt overheidsbeleid beperkingen op aan de hoogte van huren, waardoor nieuwbouw van (sociale) huurwoningen minder aantrekkelijk wordt voor marktpartijen. Via lage grondprijzen wordt de sociale sector impliciet gesubsidieerd door gemeenten. Zij financieren dit uit de totale winst op het omzetten van landbouwgrond naar woningbouwgrond. Zo draait de private sector indirect op voor de kosten van sociale huisvesting. Dat werkt weer belemmerend op de nieuwbouw van koopwoningen.

Het onderzoek biedt geen inzicht in de rol die deze factoren afzonderlijk spelen, en daarnaast kunnen er ook andere factoren zijn die invloed hebben op de mate waarin nieuwbouw gevoelig is voor prijssignalen in de woningvoorraad. Bovendien voert de overheid ook beleid aan de vraagkant van de huizenmarkt, bijvoorbeeld via fiscale regelingen.

Bron: CPB, 05-09-2007