NHG publiceerde de nieuwe Voorwaarden en Normen (V&N) voor 2027 eerder dan de wettelijke leennormen (Trhk) over 2027 bekend werden. NHG volgt wel altijd de Trhk-regels. Alleen geldt voor NHG dat daar een paar extra regels bovenop komen, of dat bepaalde maatwerkregels gestandaardiseerd zijn. In dit artikel bespreken we de belangrijkste wijzigingen in de V&N van NHG in 2027 ten opzichte van 2026. We hebben daarvan in een eerder bericht al ruimschoots aandacht geschonken aan het NHG toetskader funderingsrisico’s.

De Eerste Kamer heeft op 27 oktober 2026 de Fiscale verzamelwet 2027 aangenomen. Voor hypotheekadviseurs is met name de wijziging van artikel 3.111 Wet IB 2001 relevant. Met een nieuw twaalfde lid wordt wettelijk geregeld dat bepaalde betaalbarekoopregelingen niet in de weg staan aan kwalificatie van de woning als eigen woning. Daarmee wordt voorkomen dat kopers door de bijzondere voorwaarden van zo'n regeling hun recht op hypotheekrenteaftrek verliezen.  

De hypotheekmarkt registreerde in oktober 36.652 hypotheekaanvragen. Dat is 30% minder dan in oktober vorig jaar. Vooral het dalende aandeel starters valt op. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde woningwaarde, terwijl het gemiddelde hypotheekbedrag vrijwel gelijk bleef of daalde. Dit wijst op een grotere inzet van eigen geld door kopers. Dit blijkt uit de cijfers van HDN (Hypotheken Data Netwerk), de organisatie die zo goed als alle hypotheekaanvragen in Nederland registreert.

Nieuwbouwprojecten hebben al met de nodige uitdagingen te maken. Daar kwam deze zomer een opmerkelijk risico bij: wat gebeurt er als de kwaliteitsborger die tijdens de bouw toezicht moet houden, wordt geschorst? Het antwoord is voor opdrachtgevers en aannemers weinig geruststellend. Zonder bevoegde kwaliteitsborger mag in beginsel niet worden doorgebouwd.

De Kennisgroep onroerende zaken heeft een vraag beantwoord over de zogenoemde zesmaandsgoedkeuring voor verbouwingsleningen als rekening moet worden gehouden met een eigenwoningreserve en een deel van de kosten van de verbouwing in het volgende kalenderjaar wordt gemaakt.

Vanaf 1 november 2026 treedt de wijziging van de Wet toeristische verhuur in werking. De wetswijziging geeft gemeenten meer inzicht en mogelijkheden om op toeristische verhuur te sturen. Dit maakt gerichter optreden tegen ongewenste situaties mogelijk en helpt om een goede balans te behouden tussen toerisme, wonen en de leefbaarheid in buurten.

Kopers jonger dan 35 jaar vormen inmiddels de grootste leeftijdsgroep onder kopers van nieuwbouwwoningen die momenteel in aanbouw zijn. Van deze woningen is 37% gekocht door iemand jonger dan 35 jaar. Ook 55-plussers zijn met 32% opvallend sterk vertegenwoordigd. Daarmee is sprake van een trendbreuk: jarenlang waren kopers tussen 35 en 55 jaar de grootste groep. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van het Kadaster naar de Nederlandse bouwagenda.

Een verkeerd toegepaste aflossingsstand bij doorstromers kan verstrekkende fiscale gevolgen hebben. Niet alleen kan de hypotheekrente onterecht afgetrokken zijn maar ook eerder afgetrokken financieringskosten kunnen teruggedraaid worden. En hoewel herstel voor de toekomst mogelijk is, blijft de financiële schade over het verleden doorgaans bestaan. Dat blijkt uit een recente vraag aan de Fintool Helpdesk.

Vanaf 2027 wordt bij een NHG-hypotheek voor een grondgebonden woning met energielabel E, F of G standaard € 20.000 financieringsruimte voor energiebesparende maatregelen meegenomen. NHG wil daarmee verduurzaming vanzelfsprekend onderdeel maken van de hypotheekaanvraag. Vanuit de markt klinkt inmiddels kritiek: creëert deze werkwijze niet juist onnodige schulden, kosten en administratieve lasten?

Een belastingplichtige is begin 2021 verhuisd naar zijn nieuwe eigen woning. De verwervingskosten van de woning zijn € 200.000, waarvoor de belastingplichtige een schuld van € 200.000 is aangegaan. De schuld kwalificeert als eigenwoningschuld. De oude eigen woning van de belastingplichtige staat leeg en is bestemd voor de verkoop. Begin 2022 wordt de oude woning verkocht en realiseert de belastingplichtige een eigenwoningreserve van € 250.000. Eind 2022 besluit de belastingplichtige de nieuwe eigen woning te gaan verbouwen. De verbouwingskosten bedragen € 250.000 en dat bedrag wordt gefinancierd met eigen middelen, gelijk aan de overwaarde die is gerealiseerd bij de verkoop van de oude eigen woning. In 2022 wordt daadwerkelijk € 50.000 aan de verbouwing besteed en in 2023 € 200.000.