Niet in geschil is dat de verkoopmakelaar op de hoogte was van het gebrek aan de muur van de woning. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of met het door de makelaar verzwijgen van dit gebrek sprake is van onrechtmatig handelen tegenover kopers.

Uitgangspunten kantonrechter

In dit geval acht de kantonrechter van belang dat (i) de woning op het moment van de verkoop nog geen twintig jaar oud was, zodat – in tegenstelling tot hetgeen door verkopende makelaar is aangevoerd – kopers geen extra zorgplicht hadden met betrekking tot de inspectie en beoordeling van de bouwkundige toestand van de woning, (ii) de verkoopbrochure en bijbehorende bouwtekeningen niets vermeldden over het stuk muur dat ontbrak, (iii) onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat – ondanks dat kopers de woning niet als woonhuis gebruiken – kopers niet als ‘leken’ moeten worden beschouwd, zodat van hen niet meer hoefde te worden verwacht dan van de gemiddelde consument, terwijl (iv) de makelaar van reeds vóór de bezichtiging van de woning door kopers van de afgebroken muur op de hoogte was.

Uitsluiting in koopovereenkomst

In tegenstelling tot hetgeen de makelaar aanvoert, mocht van de makelaar verwacht worden dat zij kopers, mede gelet op hun hoedanigheid, had gewezen op het gebrek aan de woning, juist ook omdat zij geen aankoopmakelaar hadden ingeschakeld. Het verweer van de verkoopmakelaar dat kopers reeds voldoende waren gewaarschuwd en in de koopovereenkomst contractueel is vastgelegd dat zij zelf de verplichting hadden om onderzoek te doen naar gebreken en hebben afgezien van een bouwkundige keuring, faalt. De makelaar heeft immers een eigen zorgplicht die eraan in de weg staat dat zij als betrokken derde de bescherming van de bedingen in de koopovereenkomst, dat verkopers bescherming biedt, kan inroepen. Daarbij komt dat van een situatie als bedoeld in artikel 16 lid 1 van de koopovereenkomst, te weten ‘gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt’, geen sprake is. De makelaar was immers juist wel op de hoogte van het gebrek aan de woning.

Zichtbaar gebrek?

Daarbij komt dat de kantonrechter onvoldoende aannemelijk acht gemaakt dat de schade aan de muur duidelijk te zien was. Dat dit uit de foto’s van het rapport van [bouwkundige] blijkt, zoals door makelaar is aangevoerd, volgt de kantonrechter niet. Er mag immers vanuit worden uitgegaan dat bij het opmaken van een ‘Bouwkundige rapportage Kosten en gebreken’, zoals door [bouwkundige] is gedaan, wordt ingezoomd op de gebreken, zodat uit de ten behoeve daarvan gemaakte foto’s niet kan worden afgeleid dat de schade eenvoudig te zien was.

Beslissing

De kantonrechter acht aannemelijk, dat indien kopers op de hoogte waren geweest van de schade aan de muur, dit weliswaar enige, maar een beperkte invloed zou hebben gehad op de koopprijs van de woning. Tot welke prijsvermindering de bekendheid van kopers met de schade zou hebben geleid, is niet met nauwkeurigheid vast te stellen. De kantonrechter zal daarom de schade op basis van artikel 6:97 BW schatten op een bedrag van € 2.000,00. Dit bedrag zal aan kopers als schadevergoeding worden toegewezen.

Bron: Rechtspraak.nl